Několik připomínek k článku JUDr. Martina Šešiny s názvem Pozemková kniha v České republice a její postupný zánik

JUDr. František Pěcha

Se zájmem jsem si pročetl shora uvedený článek (uveřejněný v časopise Ad Notam č. 6/2013), který  jistě poskytl rakouským čtenářům chvályhodnou informaci o této problematice. Také jsem se osudem pozemkových knih zabýval, a proto si dovolím k citovanému článku poskytnout českému čtenáři (hlavně notářskému stavu) několik doplňujících připomínek. ^{1, 2}

1) Je pravda, že zákon č. 265/1949 Sb. „O právu rodinném“ zavedl od 1. 1. 1950 institut majetkového společenství manželů a že občané tento nový institut dosti často nebrali na vědomí a docházelo tak k sepisu smluv o převodech nemovitostí jen jedním z manželů, který pak byl na základě intabulačního principu (platného do konce roku 1950) zapsán vkladem do pozemkové knihy. Tak docházelo k rozporu mezi pozemkoknižním zápisem a skutečným vlastnickým stavem.

2) Nesdílím však autorův názor, že by tzv. střední občanský zákoník (zák. č. 141/1950 Sb.) dal konečnou ránu celé pozemkové knize. Spíše bych tvrdil, že šlo o ránu citelnou, a to z toho důvodu, že od 1. 1. 1951, kdy citovaný zákon začal platit, došlo při zápisech do pozemkové knihy ke zrušení intabulačního principu, který byl nahrazen principem deklaratorním (evidenčním). Ustanovení § 112 cit. zákoníku konstatovalo, že převod vlastnictví k věcem nemovitým, zapsaným v knize pozemkové nebo železniční, zapíše se do těchto knih. Provádění těchto zápisů bylo však nepovinné a někdy se zanedbávalo, čímž docházelo ke značným nepřesnostem a pozemková kniha již nepředstavovala přesný obraz o vlastnických vztazích, na nichž stejně neměl stát velký zájem a preferoval spíše vztahy užívací, jak vyplývá z usnesení vlády z 25. 1. 1938 o zavedení Jednotné evidence půdy (JEP). Do evidenčních listů JEP byly zapisovány jen vztahy užívací.

Pokud autor článku konstatuje, že občané neradi dávali sepsat své vlastnictví do pozemkové knihy v období největších represí na obyvatelích, kdy s nabytím zemědělského majetku byla spojena i povinnost pracovat v jednotném zemědělském družstvu, musím konstatovat, že alespoň v okrese Vsetín, kde jsem působil, tomu tak bylo jen výjimečně a že státní notáři i advokáti (v tehdejších advokátních poradnách) uzavřené smlouvy o převodech nemovitostí prováděli i v pozemkové knize. Ba naopak, počátkem roku 1964, kdy se již proslýchalo, že připravovaný socialistický zákoník (č. 40/1964 Sb.) zakáže úplatný převod stavebních pozemků mezi občany a že se připravuje uzákonění neobvyklého institutu právo osobního užívání pozemku, který byl i nadále vlastnictvím státu, docházelo k velkému zájmu o prodej a koupi těchto stavebních pozemků, aby tak budoucí stavebník získal k němu ještě do konce března 1964 vlastnické právo s příslušným zápisem do pozemkové knihy bez ohledu na to, že šlo jen o zápis deklaratorní.

Nutno však zdůraznit, že i když se vlastnického práva k nemovitosti nabývalo již smlouvou, ta však ke své platnosti vyžadovala přivolení dle zák. ze dne 14. 8. 1951, č. 65/1951 Sb., o převodech nemovitostí a o pronájmech zemědělské a lesní půdy. Přivolení dle tohoto zákona se vyžadovalo při všech převodech mezi občany a ani pro převody mezi blízkými osobami neplatila žádná výjimka. Pouze převody do tzv. socialistického vlastnictví a převody z národního majetku tomuto schvalovacímu řízení nepodléhaly. Smlouva o převodu nemovitosti neměla podle cit. zákona právních účinků, dokud výkonný orgán okresního národního výboru k převodu nepřivolil. Teprve po tomto přivolení mohla být příslušná smlouva zapsána v pozemkové knize (s deklarovanými účinky, jak shora uvedeno).

Můžeme tedy konstatovat, že za platnosti tzv. středního občanského zákoníku rozhodoval o platnosti smlouvy správní orgán, zatímco až do konce roku 1950, kdy platil obecný zákoník občanský z roku 1811, rozhodoval o její platnosti orgán justiční, tedy příslušný knihovní soud, i když i v těchto případech bylo mnohdy zapotřebí před knihovním provedením smlouvy (dle obecného knihovního zákona č. 95/1871 ř. z.) předchozího schválení určitým správním orgánem. ³

3) Na počátku šedesátých let minulého století se konečně státní orgány pokusily zavést nějaký nový způsob, který by pomohl řešit neutěšený stav v evidenci vlastnických vztahů k nemovitostem. K obnově konstitutivních zápisů v pozemkové knize nebylo možné sáhnout s ohledem na nepřesnosti, které vznikly jednak v důsledku deklaratorního významu zápisů provedených po 1. 1. 1951, i tím, že řada smluv a listin nebyla v pozemkové knize vůbec provedena. ⁴

K radikálním změnám došlo proto k 1. 4. 1964, kdy nabyl účinnosti občanský zákoník č. 40/1964 Sb., který zrušil mimo jiné shora citovaný zákon č. 65/1951 Sb. Současně nabyl účinnosti i zákon č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí a ten zrušil dosud platný knihovní zákon č. 95/1871 ř. z.

Tento občanský zákoník zavedl v § 134 odst. 2 (v tehdy platném znění) registraci smluvních převodů tehdejším státním notářstvím (tedy opět justičním orgánem). Registraci tímto orgánem podléhaly všechny převody s výjimkou převodů do tzv. socialistického vlastnictví. V souvislosti s registračním řízením  docházelo pak také k postupné likvidaci zápisů v pozemkových knihách. Po registraci konkrétního převodu uzavíralo státní notářství příslušnou knihovní vložku v pozemkových knihách (jejichž správou bylo od 1. 4. 1964 pověřeno). Zápisy o vlastnickém právu prováděla nově zřízená střediska geodézie na listy vlastnictví. Ty však měly jen evidenční význam, takže dokladem o vlastnictví určité nemovitosti byla jen registrovaná smlouva. Koncem 70. let prováděla střediska geodézie i druhou etapu uzavírání knihovních vložek a tak došlo k převedení všech zápisů na shora uvedené listy vlastnictví.

Po listopadu 1989 došlo ještě ke krátkodobému posílení významu těchto (historických) knihovních zápisů. Dnem  1. 11. 1990 nabyl totiž účinnosti zák. č. 405/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd a ten umožnil oprávněným osobám, aby doklady o odnětí věci podle zák. č. 71/1959 Sb., příp. dle vl. nař. č. 15/1959 Sb. nahradily výpisem z pozemkové knihy. Také při uplatňování nároků dle zákona o mimosoudních rehabilitacích č. 87/1991 Sb., i dle zákona o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku č. 229/1991 Sb. a nakonec i při uplatňování majetkových práv dle tzv. transformačního zákona č. 42/1992 Sb. sloužily výpisy z pozemkových knih jako významný důkazní prostředek. Význam pozemkových knih nakonec ocenily i městské a obecní úřady při aplikaci zákona ČNR z 24. 4. 1991, o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí č. 172/1991 Sb., a to hlavně při zjišťování pozemků, které obce vlastnily ke dni 31. 12. 1949 (podle ust. § 2 a 5 cit. zákona).

4) K zásadním změnám na tomto úseku právnických vztahů k nemovitostem došlo 1. 1. 1995, kdy nabyl účinnosti zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Tímto zákonem přešla pravomoce dřívějších státních notářství – tedy justičních orgánů zrušených zákonem č. 264/1992 Sb. (byť v omezené míře) na katastrální úřady (zřízené zákonem č. 359/1992 Sb.), tedy na orgány správní. Katastrální úřady převzaly také správu pozemkových knih i zemských desek. Tyto (nyní již archivní materiály) mohou však i nadále poskytovat cenné údaje v různých záležitostech (případně – jak uvádí autor – i při provádění restituce církevního majetku).

Závěrem nelze než s autorem tohoto zajímavého článku souhlasit, že našemu právnímu řádu dosud schází důsledné prosazení materiální publicity, totiž veřejné víry v zápisy v katastru nemovitostí. Tím by došlo k postavení vlastnického práva na pevný základ.

Dodatek

Určitý pozitivní krok v tomto směru přináší nový občanský zákoník, tj. zák. č. 89/2012 Sb. (dále NOZ), který nabyl účinnosti (po dlouhých diskusích) dnem 1. ledna 2014.

Významná ustanovení cit. zákoníku obsahuje především § 980, podle jehož odst. 1) neomlouvá nikoho neznalost práva k věci, jež bylo zapsáno do veřejného seznamu (tedy do katastru nemovitostí). Dle odst. 2) tohoto paragrafu se má za to, že právo k věci zapsané do veřejného seznamu bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem a došlo-li k jeho výmazu z tohoto seznamu, pak se má za to, že neexistuje.

Důležité je taky ustanovení § 981 NOZ, jež stanoví prioritu věcného práva k cizí věci, jež bylo zapsáno do veřejného seznamu, před věcným právem, které není z veřejného seznamu zřejmé. Je nutno se též zmínit o ustanovení § 984 NOZ, který v odst. 1) řeší situaci, kdy stav zapsaný ve veřejném seznamu není v souladu se skutečným právním stavem. V tomto případě je upřednostněn zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu, přičemž se dobrá víra posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo a vzniká-li věcné právo až zápisem do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.

Zápis poznámky spornosti ve veřejném seznamu upravují § 985 a 986 NOZ. V prvém případě se jedná o situaci, kdy stav zápisu ve veřejném seznamu není v souladu se skutečným právním stavem a v druhém, kdy někdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného.

Ze závěrečných ustanovení NOZ je nutno poukázat na ustanovení § 3064, podle něhož ohledně práv zapsaných do katastru nemovitostí přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a ohledně práv zapsaných do katastru nemovitostí v době jednoho roku ode dne nabytí jeho účinnosti, nastanou účinky podle § 980 až 986 uplynutím jednoho roku ode dne nabytí této účinnosti, tj. od 1. 1. 2015.

Můžeme tedy očekávat, že tento pozitivní posun obsažený ve shora citovaných ustanoveních NOZ přispěje významně k prosazování žádoucí materiální publicity v našem katastru nemovitostí.

1  K. Eliáš: Převod vlastnického práva k nemovitosti – řešení v kontinentálním právu a možnosti pro českou úpravu. Právní rozhledy 18/2004, str. 659 a násl.

2  J. Spáčil: Současné problémy vlastnického práva. Právní rozhledy 2/2006, str. 65 a násl.

3  Např.: a) dle vlád. nařízení č. 218/1939 Sb. o přechodném omezení převodů a propachtování určitých druhů nemovitostí, jež bylo vydáno v závěru existence první republiky,

b) dle zák. č. 90/1947 Sb. vyžadovaly souhlasu pozemkového fondu převody i pronájmy nemovitostí přidělených z konfiskovaného majetku dle dekretů prezidenta č. 12/1945, č. 28/1945, č. 108/1945 i dle zákona č. 31/1947 Sb.

4  Jen okrajově se můžeme zmínit o tom, že v Polsku, kde socializace zemědělství byla provedena jen částečně, vedou pozemkové knihy (księgi wieczyste) dodnes.

• Štítky:
• 2014