Jak to nakonec je s nedostatečně identifikovanými vlastníky, aneb Nejvyšší soud vnesl do věci jasno*

JUDr. Kristián Fischer

Úvod

Na přelomu roku 2023 a 2024 notářské a katastrální úřady i Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových netrpělivě vyhlížely uplynutí desetileté doby, s nímž mělo být spojeno nastoupení domněnky (či dle některých názorů fikce) opuštění nemovitých věcí, u nichž se ani po 10 letech od nabytí účinnosti OZ nepodařilo zjistit nedostatečně identifikovaného vlastníka. Přesné hmotné i procesní následky § 65 odst. 9 KatZ, ve spojení s § 1045 odst. 2, § 1050 odst. 2 a § 3067 OZ (zejména to, zda se stát bez dalšího stává vlastníkem předmětných nemovitostí a jak by měli soudní komisaři přistoupit k řízením o pozůstalosti zahájeným až po uplynutí desetileté doby) však tenkrát nebyly zřejmé.

Zejména (presumptivní) dědicové se tehdy snažili zamezit budoucímu přechodu vlastnického práva na stát, a proto bylo na jejich návrh/na základě jejich podnětu napříč republikou zahájeno relativně velké množství řízení o pozůstalosti, případně řízení o dodatečném projednání pozůstalosti.[1] Většina z těchto řízení již patrně byla pravomocně skončena (a obdobná vlna dle všeho již nenastane). Nelze nicméně opomenout, že Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 3. 9. 2025, sp. zn. 22 Cdo 1268/2025[2] (jehož závěry zopakoval v usnesení ze dne 23. 9. 2025, sp. zn. 22 Cdo 1503/2025[3]),vnesl jasno do toho, k čemu vlastně vedlo uplynutí oné desetileté doby. V tomto příspěvku poukáži na tyto judikaturní závěry a na jejich pravděpodobné důsledky pro agendu soudního komisaře.[4]

1. Klíčové závěry rozsudku NS 22 Cdo 1268/2025 (a jejich rozbor)

Nejvyšší soud řešil dovolání žalobce, jenž podal žalobu na určení, že vydržel vlastnické právo ke dvěma pozemkům, které jeho rodina užívala od 40. let 20. století. Pozemky byly připloceny k pozemkům jeho předků, s nimiž tvořily jeden funkční celek, a nikdy nedošlo ke zpochybnění vlastnického práva předků. V příslušném listu vlastnictví katastru nemovitostí však byli v části A. zapsáni nedostatečně identifikovaní vlastníci. Stát (jednající skrze ÚZSVM) namítal, že od 2. 1. 2024 je již vlastníkem pozemků on sám, a to zejména na základě již zmíněného § 65 odst. 9 KatZ.

Nejvyšší soud (stejně jako soud prvního a druhého stupně) dospěl k následujícím stěžejním právním závěrům (týkajícím se nedostatečně identifikovaných vlastníků):

•
Ustanovení § 65 odst. 9 KatZ nevede k tomu, že stát automaticky (pouhým uplynutím desetileté doby spolu s tím, že se nepodaří zjistit nedostatečně identifikovaného vlastníka) nabude vlastnické právo k nemovitostem s nedostatečně identifikovaným vlastníkem.

•
Uplynutím desetileté doby nastoupila jen vyvratitelná domněnka, že je nemovitá věc opuštěná (kdy opuštěné nemovité věci dle § 1045 odst. 2 OZ připadají státu).

Ohledně této otázky existovaly dva výkladové proudy: ÚZSVM se na svém webu[5] i ve stanovisku určeném notářům[6] (a ostatně i ve svém dovolání k Nejvyššímu soudu) přikláněl k tomu, že stát se stal (skutečným, naturálním) vlastníkem, což již v roce 2021 odmítali např. Melzer s Téglem.[7] Nejvyšší soud se nyní jasně přiklonil k proudu reprezentovanému Melzerem a spol., když uvedl, že § 65 odst. 9 KatZ je pouze procesním ustanovením, jež slouží k tomu, aby bylo možné zapsat stát do katastru jako knihovního vlastníka u nemovitostí, u nichž nastala vyvratitelná domněnka opuštění, protože se nepodařilo zjistit jejich nedostatečně identifikovaného vlastníka. To, že se nedostatečně identifikovaný vlastník (či spíše jeho právní nástupci) nepřihlásil, aby uvedl zapsaný stav do souladu se skutečným právním stavem, je podle soudu významnou indicií nevykonávání vlastnického práva (které je podmínkou uplatnění vyvratitelné domněnky postulované v § 1050 odst. 2 OZ). Kdyby však nebylo § 65 KatZ, nebylo by dle soudu možné jednoduše zapsat stát jako vlastníka daných nemovitostí.

„Jediným smyslem a účelem pravidla stanoveného v § 65 odst. 9 katastrálního zákona je otevření možnosti zápisu vlastnického práva státu k nemovité věci nedostatečně identifikovaných vlastníků, jako kdyby se jednalo o nemovitost opuštěnou. Jde o ‚procesní‘ ustanovení, nikoli o hmotněprávní úpravu nabývání, resp. pozbývání vlastnického práva k nemovitostem, k nimž není vlastnické právo vykonáváno.“

• Ustanovení § 65 odst. 9 KatZ nezakládá fikci ani nevyvratitelnou domněnku opuštění nemovitostí s nedostatečně identifikovaným vlastníkem.

Slova „pohlíží se na ni jako na opuštěnou“ uvedená v § 65 odst. 9 KatZ dle soudu nelze přeceňovat a vnímat je jako zakotvení fikce (a to zejména s ohledem na charakter a působnost KatZ). Vyvratitelnou domněnku opuštění nemovitých věcí lze vyvrátit, případně lze prokázat, že vůbec nebyly splněny podmínky pro její nastoupení.[8]

• Stát nabývá „pouze“ knihovní vlastnictví (tzn. stává se vlastníkem zapsaným ve veřejném seznamu, nikoliv však absolutním právním pánem nad nemovitou věcí).

Za velmi důležitá pokládám i slova Nejvyššího soudu, že „chopí-li se stát i držby nemovitosti (tedy držby faktické, nikoliv jen knihovní), může vlastnické právo za splnění zákonných podmínek vydržet“.[9] Podle soudu tedy samotným nastoupením vyvratitelné domněnky opuštění nenabývá stát ani držbu vlastnického práva k nemovitostem s nedostatečně identifikovaným vlastníkem. Tento závěr je v souladu s předchozími judikaturními závěry Nejvyššího soudu,[10] že pouhá knihovní držba (tzn. stav, kdy je někdo zapsán ve veřejném seznamu jako oprávněný, aniž by reálně vykonával obsah daného práva) není skutečnou držbou a nemůže vést k vydržení.

Aby stát mohl vydržet (k podobě vydržení srov. dále), musel by tedy nejprve nabýt skutečnou držbu. To – s jistým zjednodušením řečeno – znamená, že by musel začít (navenek zřetelným způsobem) vykonávat obsah vlastnického práva s vůlí vykonávat jej pro sebe, jako by mu náleželo.[11] Bude-li státu toliko svědčit vyvratitelná domněnka opuštění nemovitosti s nedostatečně identifikovaným vlastníkem (případně i ve spojení se zápisem v katastru nemovitostí), aniž by stát reálně (zjevně) vykonával alespoň některá dílčí oprávnění vlastníka s vůlí vykonávat je pro sebe, nebude držitelem a nebude moci ani vydržet vlastnické právo k dané nemovitosti.[12]

• Stát se stává tabulárním (knihovním) vlastníkem, kterému svědčí domněnka správnosti zápisu podle § 980 odst. 2 OZ.

Pokud někdo bude tvrdit, že vlastníkem je on (eventuálně jeho právní předchůdci), bude nést břemeno tvrzení i důkazní břemeno.

2. Dopady judikatury Nejvyššího soudu na řízení o pozůstalosti

Dle Nejvyššího soudu se tedy stát vlastníkem nemovitostí s nedostatečně identifikovaným vlastníkem nestal, a to ani k 2. 1. 2024, ani zápisem vlastnického práva státu do katastru nemovitostí. Ohledně nemovitých věcí, které mají, případně – pokud již katastrální úřad zapsal stát jako vlastníka – k 1. 1. 2024 měly zapsaného nedostatečně identifikovaného vlastníka, tedy stále lze zahajovat řízení o pozůstalosti. Podání návrhu/podnětu k zahájení řízení až po Novém roce 2024 tedy podle všeho nepředstavovalo a nepředstavuje žádný problém. Projednání nemovitostí s nedostatečně identifikovanými vlastníky je tedy možné (a nutné) i po 1. 1. 2024.

Tyto nemovitosti lze stále věcně projednávat (a daná řízení nelze automaticky zastavovat – samozřejmě pokud není naplněn některý ze zákonem stanovených předpokladů zastavení řízení, jako je skutečnost, že zůstavitel vůbec nebyl oním nedostatečně identifikovaným vlastníkem). Zápis vlastnického práva státu totiž (přinejmenším do – v tuto chvíli notně vzdáleného – roku 2044) nijak nevylučuje dědické právo dědiců nedostatečně identifikovaných vlastníků ani jejich možnost reálně se (v konečném důsledku) dostat k předmětným nemovitostem.[13]^,[14] Je třeba mít na paměti, že stát v tuto chvíli není vlastníkem a vyvratitelnou domněnku opuštění nemovitosti, od níž stát odvozuje zápis v katastru nemovitostí, lze vyvrátit.

K nemovitostem s nedostatečně identifikovaným vlastníkem je tudíž zjevně třeba přistoupit tak jako k jiným (dodatečně najevo vyšlým) aktivům pozůstalosti. Pro účely řízení o pozůstalosti bude tedy nadále rozhodný vlastnický stav ke dni smrti zůstavitele, nikoliv později nastoupivší vyvratitelná domněnka opuštění.

Je nicméně otázkou, zda katastrální úřady provedou vklad vlastnického práva ve prospěch právních nástupců nedostatečně identifikovaného vlastníka přímo na podkladě rozhodnutí o pozůstalosti po něm (přesněji řečeno od 1. 1. 2026 na podkladě výpisu z rozhodnutí o dědictví po něm), či zda bude třeba souhlasné prohlášení ÚZSVM a právních nástupců s náležitostmi vkladové listiny. Podle § 17 odst. 2 písm. c) KatZ v řízení o povolení vkladu na podkladě vkladové listiny, jež je veřejnou listinou, katastrální úřad zkoumá návaznost navrhovaného vkladu na dosavadní zápisy v katastru [s tím, že případná nenávaznost není na překážku, je-li tato logická mezera doplněna ve smyslu § 17 odst. 1 písm. g) KatZ].

Kdyby již byl stát tabulárním vlastníkem, tak by vklad vlastnického práva ve prospěch právních nástupců nedostatečně identifikovaného vlastníka logicky nenavazoval (a ani by nemohl navazovat) na dosavadní zápis. Nenávaznost zápisů je však logickým důsledkem výkladu § 65 odst. 9 KatZ, ve spojení s § 1045 odst. 2 a § 1050 odst. 2 OZ (nenávaznost je zkrátka inherentním důsledkem judikaturní interpretace právních předpisů). Katastrální úřady by tedy asi (vycházejíce z těchto skutečností) mohly provést vklad vlastnického práva ve prospěch právních nástupců nedostatečně identifikovaného vlastníka.

Je každopádně možné, že přístup k provedení vkladu ve prospěch právních nástupců nedostatečně identifikovaných vlastníků se bude mezi katastrálními úřady (případně i s ohledem na konkrétní územní pracoviště ÚZSVM) lišit. Tak či onak bude rozhodnutí o pozůstalosti s nedostatečně identifikovaným vlastníkem zřejmě klíčovým nástrojem pro vyvrácení opakovaně zmíněné domněnky dle § 1050 odst. 2 OZ.

3. Budoucí výhled: vydržení státem a převod nemovitosti státem

3.1. Vydržení vlastnického práva státem

Tégl s Melzerem[15] ve svém příspěvku z roku 2021 uvedli, že stát může nemovité věci s nedostatečně identifikovaným vlastníkem vydržet řádně (tedy v desetileté vydržecí době). Ve svém předchozím příspěvku[16] jsem nicméně uvedl, že stát může vydržet jen mimořádně (tedy ve dvacetileté vydržecí době), neboť mu chybí řádná držba (která se patrně musí zakládat na smlouvě) a také proto, že z právních předpisů neplyne, že by stát měl být eo ipso kvalifikovaným držitelem. V podcastu Judikatúra Melzer[17] poupravil svůj předchozí závěr (vycházeje rovněž z toho, že titul, který pro řádné vydržení vyžaduje OZ, není v tomto případě přítomný) a též dovodil, že stát může vydržet jen mimořádně. Není mi znám žádný relevantní zdroj, jenž by v tuto chvíli uváděl, že stát může vydržet řádně (tedy nejdříve k roku 2034).

Stát tedy bude moci vydržet vlastnické právo nejdříve k 2. 1. 2044. Do té doby budou moci právní nástupci nedostatečně identifikovaných vlastníků stále vyvracet domněnku vlastnického práva státu, a řízení o pozůstalosti po nedostatečně identifikovaných vlastnících tak budou stále smysluplná, potřebná a nezbytná. Opakuji však, že klíčovým předpokladem vydržení je držba, a jak vyplývá z citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu, k tomu, aby stát vůbec mohl vydržet, je třeba, aby se chopil „i držby nemovitosti (tedy držby faktické, nikoliv jen knihovní)“. S ohledem na stávající judikaturní vývoj se tedy zdá, že ani datum 2. 1. 2044 nebude hranicí, s níž by byl automaticky u všech nemovitostí, u nichž se ani do 1. 1. 2044 nepodaří odstranit nedostatečně identifikovaného vlastníka, spojen přechod vlastnického práva na stát. V každém konkrétním případě bude totiž dle všeho nutné, aby stát vůbec měl skutečnou držbu a aby byly splněny i všechny ostatní podmínky mimořádného vydržení.

3.2. Převod vlastnického práva státem

Nejvyšší soud dále v citovaném rozhodnutí uvedl, že „v případě, že stát nemovitost úplatně převede na třetí osobu, uplatní se za podmínek uvedených v § 984 o. z. zásada materiální publicity“. Kdyby stát jako tabulární vlastník s jinou osobou (nabyvatelem) uzavřel úplatnou smlouvu (typicky kupní či směnnou), kterou by jí zcizil nemovitosti, jež předtím měly zapsaného nedostatečně identifikovaného vlastníka, mohla by se tedy tato osoba teoreticky dovolávat nabytí vlastnického práva na základě materiální publicity upravené v § 984 OZ.

K tomu pro úplnost dodávám, že Nejvyšší soud[18] již opakovaně judikoval, že zásada, že neznalost práva neomlouvá, se nevztahuje na soudní rozhodnutí. Konkluze vrcholného orgánu soudní soustavy, že stát není skutečným (ale jen knihovním) vlastníkem, by tedy patrně nemohly vyloučit dobrou víru nabyvatele, poněvadž se od něj neočekává znalost judikatury. Kdyby však byl nabyvatel právně vzdělanou osobou či jiným profesionálem v oblasti práva či převodu nemovitostí, patrně by od něj v souladu s § 5 odst. 1 OZ bylo možné požadovat znalost judikatury Nejvyššího soudu, a proto by nebyl v dobré víře (a nabytí postupem dle § 984 OZ by bylo vyloučeno).[19]

Tato úvaha je však možná ryze hypotetická: je totiž otázkou, zda stát vůbec bude převádět nemovitosti s nedostatečně identifikovaným vlastníkem za situace, kdy dle judikatury (ještě) vůbec není vlastníkem. Takovýto převod by dle mého soudu patrně nevyhověl (relativně striktním) požadavkům na nakládání se státním majetkem plynoucím z veřejnoprávních předpisů.[20]

Nelze navíc opomenout, že kdyby stát úplatně převedl nemovitost třetí osobě, měl by (i kdybychom připustili, že je poctivým držitelem) dle § 3001 odst. 1 OZ povinnost vydat nedostatečně identifikovanému vlastníkovi[21] (případně jeho právním nástupcům) úplatu přijatou od nabyvatele věci (což dle mě dokládá, že ani kdyby vlastnické právo k nemovitosti s nedostatečně identifikovaným vlastníkem nabyla dobrověrná třetí osoba, nebylo by rozhodnutí o pozů­stalosti po nedostatečně identifikovaném vlastníkovi zcela bezvýznamné). Nezdá se tedy příliš rozumné, aby stát dané nemovitosti převáděl (byť nelze vyloučit, že za určitých okolností a zejména ve vzdálenějším časovém horizontu bude tento převod smysluplný).

Závěr

V příspěvku jsem se zabýval závěry a důsledky nedávného rozhodnutí Nejvyššího soudu, které značně osvětlilo dosud nevyjasněnou problematiku přechodu vlastnického práva nedostatečně identifikovaných vlastníků. Nejvyšší soud především uzavřel, že na základě § 65 odst. 9 KatZ se stát nestal skutečným vlastníkem, ale jen zapsaným (knihovním) vlastníkem nemovitostí s nedostatečně identifikovaným vlastníkem. Od 2. 1. 2024 tedy nastoupila vyvratitelná domněnka opuštění předmětných nemovitostí (kterou mohou právní nástupci nedostatečně identifikovaných vlastníků vyvrátit).

Řízení o pozůstalosti po nedostatečně identifikovaných vlastnících proto nepostrádají smysl, ani byla-li zahájena až po 1. 1. 2024 – právní nástupci nedostatečně identifikovaných vlastníků mohou stále reálně nabýt vlastnické právo k předmětným nemovitostem.

V příspěvku jsem se dále dotkl otázky, zda stát vůbec nabyl na základě nastoupení vyvratitelné domněnky držbu vlastnického práva k nemovitostem (z rozhodnutí Nejvyššího soudu plyne, že nikoliv). V neposlední řadě jsem mj. řešil, jakým způsobem a kdy případně stát vlastnické právo vydrží, a uzavřel jsem, že teorie se v tuto chvíli dle všeho přiklonila k mimořádnému vydržení, k němuž může dojít nejdříve v roce 2044 (budou-li splněny všechny podmínky vydržení).

*
V tomto příspěvku navazuji na svůj loňský příspěvek věnovaný témuž tématu. – srov. Fischer, K. Zamyšlení nad řízeními o pozůstalosti po nedostatečně identifikovaných vlastnících. Ad Notam, 2024, č. 1, s. 3–7.

• Štítky:
• 2025