Změny v bytových družstvech dle nové právní úpravy

Mgr. Jana Doušová, JUDr. Martina Králová

Úvodem

Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích, dále také „ZOK“) přinesl řadu změn i v právní úpravě družstev. V tomto článku se zaměříme především na změny v úpravě bytových družstvech, která jsou oproti dřívější úpravě zákonem č. 513/1991 Sb., obchodním zákoníkem (dále také „obchodní zákoník“), speciálně upravena v paragrafech 727 až 757 ZOK.  Dále se bytová družstva řídí částí ZOK věnovanou všem družstvům (§ 552 až 726) a subsidiárně se na ně, jako na všechny právnické osoby, použijí ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále také „ občanský zákoník“).

Právní úprava družstev v ZOK umožňuje družstvům do velké míry ovlivnit své fungování a vnitřní poměry. Principům autonomie při úpravě vnitřních poměrů družstva odpovídá i minimální rozsah obligatorních náležitostí, které stanovy musí obsahovat vždy, a množství dispozitivních ustanovení upravujících družstva, od kterých se mohou družstva ve svých stanovách odchýlit a upravit si odlišně.

Družstva mohou založit pouze tři osoby, bez rozlišení, zda se jedná o fyzické či právnické osoby. ZOK nestanoví minimální výši členského vkladu,  teoreticky lze tedy připustit, že jeho minimální výše by mohla být i 1,- Kč, i když to asi bude výjimečné. Souhrn členských vkladů je základní kapitál, jeho minimální výše není také stanovena. Zákon o obchodních korporacích už na rozdíl od obchodního zákoníku nezná pojem „zapisovaný základní kapitál“, což byla výše základního kapitálu družstva, která se zapisovala do obchodního rejstříku. Základní kapitál družstva se již do obchodního rejstříku nezapisuje. Nově také mohou stanovy určit, že nepeněžitým vkladem může být provedení nebo provádění práce nebo poskytnutí nebo poskytování služby členem.

I. Pojem bytové družstvo

§ 727 odst. 1 ZOK stanoví, že „Bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů.“  Bytové družstvo je tedy vymezeno jeho účelem, čímž může být pouze zajišťování bytových potřeb jeho členů, což je přesnější úprava, než byla v obchodním zákoníku (v § 221 odst. 2 obchodního zákoníku).^[1] Bytové družstvo však může vedle správy vlastního majetku spravovat domy s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob a za podmínek stanovených ZOK provozovat i jinou činnost, pokud tím neohrozí uspokojování bytových potřeb svých členů a pokud tato činnost má pouze doplňkový nebo vedlejší charakter. Nově musí obchodní firma bytového družstva obsahovat označení „bytové družstvo.“

II. Dispozice s družstevním podílem

Převod a přechod družstevního podílu (ZOK zavádí pojem „družstevní podíl“), ale i všech práv a povinností s družstevním podílem souvisejících, nelze omezit nebo vyloučit.  Nově jsou tedy práva a povinnosti člena družstva vtělena do družstevního podílu. V obchodním zákoníku chyběla výslovná úprava přechodu nájmu družstevního bytu, popřípadě práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu v souvislosti s převodem práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu. Ustanovení § 736 odst. 2 ZOK, v rozporu s dosavadní judikaturou,^[2] která naopak dovodila, že nájem, příp. právo na uzavření nájmu, družstevního bytu s převodem družstevního podílu nepřechází, říká, že „Převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, dochází k převodu nájmu družstevního bytu, anebo převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem, anebo s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami.“ Nabyvatel družstevního podílu tedy vstupuje ve vztahu k družstvu do právního postavení převodce, a to jak ve vztahu k členství v družstvu, tak i ve vztahu k nájmu družstevního bytu. Stejně tak přecházejí na dědice družstevního podílu i všechna práva a povinnosti s členstvím spojená. Ustanovení § 42 odst. 1 ZOK výslovně zakazuje jakákoliv omezení přechodu podílu v bytovém družstvu.

Dle úpravy ZOK lze družstevní podíl zastavit a může být ve spoluvlastnictví více osob nebo ve společném jmění manželů, přičemž zastavení družstevního podílu lze stanovami podmínit nebo vyloučit, stejně tak spoluvlastnictví družstevního podílu mohou stanovy vyloučit. Společné členství manželů v bytovém družstvu vzniká, jestliže je družstevní podíl součástí společného jmění manželů a zaniká vypořádáním společného jmění manželů nebo marným uplynutím lhůty pro jeho vypořádání podle občanského zákoníku.

III. Nájem družstevního bytu

Občanský zákoník již neobsahuje zvláštní ustanovení o nájmu družstevního bytu, nicméně nájem družstevního bytu podléhá režimu občanského zákoníku, a řídí se podle ustanovení upravujících nájem bytu a nebytového prostoru. Zákon o obchodních korporacích však v § 741 až 747 upravuje specifické otázky družstevního nájmu, které občanský zákoník neřeší. Dle § 744 ZOK členové družstva, kteří jsou nájemci družstevních bytů, hradí v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů. Tato specifická úprava nájemného vychází z pojetí účelu bytového družstva, kterým je zajišťování bytových potřeb jeho členů neziskovým způsobem, což se promítá i do ustanovení  § 750 ZOK, který říká, že „Zisk bytového družstva může být použit pouze k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva.“ Ustanovení občanského zákoníku o výpovědi nájmu se pro nájem družstevního bytu nepoužijí, a proto sankcí za porušování povinností vyplývajících z nájmu bydlícím členem bytového družstva bude pouze vyloučení z družstva.  Cílem je zabránit nevhodné duplicitě způsobů zániku nájmu družstevního bytu, kterou trpěla předchozí úprava (družstevní nájem zanikal spolu se členstvím v důsledku vyloučení z bytového družstva, mohl však zaniknout i samostatně – v důsledku výpovědi z nájmu, přičemž členství bývalého družstevního nájemce v bytovém družstvu zůstávalo zachováno, stal se však nebydlícím členem). Zejména druhá popsaná situace vytvářela nežádoucí stav, kdy osoby, jejichž nájem družstevního bytu zanikl, zůstávaly nadále členy družstva, přičemž pro skutek, pro který byly vypovězeny z nájmu, je již ani nebylo možno vyloučit (neboť i v těchto případech se uplatnila zásada ne bis in idem). Vznikala tak další „nechtěná“ kategorie nebydlících členů. Tento problém díky konstrukci zvolené novou právní úpravou odpadá, neboť družstevní nájem bude pro příště zanikat výhradně společně s členstvím v bytovém družstvu.^[3] Nájem družstevního bytu zaniká zpravidla v důsledku zániku členství v družstvu (s výjimkou převodu a přechodu družstevního podílu).

IV. Odměňování členů orgánů družstva

Zákon o obchodních korporacích nově upravil i regulaci vztahů mezi obchodní korporací a členem jejího orgánu, a to ve formě smlouvy o výkonu funkce, kdy subsidiárně se použijí ustanovení občanského zákoníku o příkazu. Smlouva o výkonu funkce člena orgánu musí být schválena členskou schůzí a musí obsahovat údaje o odměňování dle § 60  ZOK. V případě, že by bylo odměňování sjednáno ve smlouvě o výkonu v rozporu se ZOK, případně by úpravu odměňování smlouva vůbec neobsahovala, pak platí, že výkon funkce je bezplatný. Stejně tak podle přechodných ustanovení zákona o korporacích je od 1. 7. 2014  výkon funkce členů orgánů družstva bezplatný, jestliže družstva neuzpůsobila dosavadní ujednání smluv o výkonu funkce zákonu o obchodních korporacích.

V. Členská schůze

Družstva dle ZOK mají povinnost zřídit internetové stránky,  i když tato povinnost není nikde v ZOK výslovně uvedená, vyplývá z ustanovení o svolání členské schůze a z ustanovení o povinnosti zřídit informační desku, která, pokud tak určí stanovy, se zpřístupní členům družstva prostřednictvím internetových stránek. Ustanovení § 636 odst. 1 říká, že: „Svolavatel nejméně 15 dnů přede dnem konání členské schůze uveřejní pozvánku na členskou schůzi na internetových stránkách družstva a současně ji zašle členům na adresu uvedenou v seznamu členů. Uveřejněním pozvánky se považuje pozvánka za doručenou. Pozvánka musí být na internetových stránkách uveřejněna až do okamžiku konání členské schůze.“ Minimální nutné náležitosti pozvánky stanoví ustanovení  § 636 odst. 1 ZOK, přičemž, pokud některé z těchto údajů v pozvánce chybí, může to mít za následek i vyslovení neplatnosti usnesení členské schůze. Jestliže má dojít ke změně stanov nebo k přijetí usnesení, jehož důsledkem je změna stanov, obsahuje pozvánka v příloze také návrh těchto změn nebo návrh usnesení.

Členská schůze je schopna se usnášet, pokud je přítomna většina všech členů majících většinu všech hlasů, nevyžaduje-li ZOK nebo stanovy účast členů majících vyšší počet hlasů. Zákon o obchodních korporacích stanoví kvalifikované (dvoutřetinové) kvorum v § 646 pro rozhodování o schválení poskytnutí finanční asistence, uhrazovací povinnosti, zrušení družstva s likvidací, přeměně družstva a vydání dluhopisů. Členská schůze se usnáší většinou hlasů přítomných členů, nevyžaduje-li ZOK nebo stanovy vyšší počet hlasů. Kvalifikovanou rozhodovací většinu zákon o obchodních korporacích výslovně stanoví § 646 pro rozhodnutí o záležitostech uvedených v § 650 odst. 2 a vyžadují ji i některé zvláštní předpisy, např. pro rozhodnutí o přeměně družstva § 23 odst. 2 zák. č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev. Kvalifikované kvorum je ustanoveno i pro změnu speciálních náležitostí stanov dle § 731 ZOK.^[4] Každý člen bytového družstva má při hlasování na členské schůzi 1 hlas. Stanovy však mohou určit, že členové bytového družstva, kteří jsou nájemci družstevních bytů, mohou mít na členské schůzi vyšší počet hlasů. Smyslem této výjimky je umožnit zvýšení hlasovacích práv pro ty členy, kteří jsou na zajištění činnosti bytového družstva závislí z pohledu zajištění bydlení, což u ostatních jeho členů neplatí. Horní limit počtu hlasů, které mohou stanovy přiznat členům – nájemcům družstevních bytů, zákon nestanoví. Případný vyšší počet hlasů přiznaný stanovami členům – nájemcům však nesmí odporovat dobrým mravům. ^[5]

VI. Rozhodování per rollam

Obdobně jako v akciové společnosti lze v družstvu kromě rozhodování na členské schůzi přijmout usnesení členské schůze i postupem mimo její zasedání (bez svolání členské schůze) jen tehdy, dovolí-li to výslovně stanovy. Podstatou je, že družstvo nebo osoba oprávněná ke svolání členské schůze zašle všem členům návrh rozhodnutí, který obsahuje text navrhovaného rozhodnutí a jeho odůvodnění, lhůtu pro doručení vyjádření člena (délka lhůty je určena stanovami, jinak je 15 dnů) a podklady potřebné pro přijetí rozhodnutí, případně další údaje určené stanovy. Pokud nedoručí člen ve stanovené lhůtě družstvu souhlas s návrhem usnesení, platí, že s návrhem nesouhlasí. Zákon nerozlišuje mezi rozhodováním per rollam v písemné formě a s využitím technických prostředků (např. videokonferencí). Ustanovení § 158 odst. 2 občanského zákoníku umožňuje i v družstvu využít oba způsoby. Stanovy družstva ale musí zároveň upravit podmínky tohoto rozhodování tak, aby umožňovaly družstvu ověřit totožnost osoby oprávněné vykonávat hlasovací právo (člena družstva). Jinak výsledky takového rozhodování nebudou průkazné a rozhodnutí bude neplatné. ^[6] Možnost rozhodování per rollam bude praktické zejména u družstev, kdy bývají členské schůze neusnášeníschopné nebo u rozhodování o jednotlivých věcech spadajících do působnosti členské schůze, kde není praktické kvůli této jedné věci svolávat členskou schůzi.

Závěrem

Při změně stanov bytových družstev je třeba vycházet z výše uvedených hlavních změn v zákonné úpravě a co nejlépe využít dispozitivní úpravy ku prospěchu jednotlivých bytových družstev. Družstva měla povinnost, stejně jako ostatní korporace, přizpůsobit své stanovy do 30. 6. 2014 donucujícím ustanovením zákona o obchodních korporacích a doručit je do sbírky listin. Ačkoliv tento termín je již několik měsíců za námi, stále je mnoho družstev, která tuto povinnost nesplnilo, protože vzhledem k počtu všech družstev, ale i ostatních korporací, bylo nereálné tuto lhůtu splnit, a proto mnoho z nich ještě tyto změny stanov čekají.

• Štítky:
• 2015