Znalecký posudek: kdy ho (ne)musíte mít, když dědíte nemovitost?

Znalecký posudek: kdy ho (ne)musíte mít, když dědíte nemovitost?

Byt, rodinný dům, chata nebo pozemek patří k nejčastějšímu majetku, který se řeší v pozůstalostním řízení. Aby mohl notář pozůstalost projednat, je třeba určit také obvyklou cenu tohoto majetku. Znamená to, že dědicové musí automaticky objednat znalecký posudek? - Ve většině běžných případů nikoli.

Co říká zákon?

Pravidla pro ocenění pozůstalostního majetku stanoví zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních (ZŘS). Podle § 180 ZŘS soud stanoví obvyklou cenu majetku a dalších aktiv pozůstalosti, výši dluhů a dalších pasiv a následně také čistou hodnotu pozůstalosti, případně výši jejího předlužení. Jak ale cenu jednotlivého majetku zjistit? Odpověď dává § 181 odst. 1 ZŘS. Soud při ocenění vychází především ze společného prohlášení dědiců nebo z ocenění provedeného tím, kdo spravuje pozůstalost. A teprve v odůvodněných případech zákon umožňuje zjistit cenu znaleckým posudkem. Znalecký posudek v každém případě není automatickou podmínkou každého pozůstalostního řízení.

Kdy může stačit jednodušší ocenění?

U běžných nemovitostí – například standardního bytu, rodinného domu nebo nezatíženého pozemku – zpravidla není důvod zatěžovat dědice náklady na znalecký posudek, pokud je možné hodnotu nemovitosti spolehlivě určit jinak a mezi dědici o ní není spor. Jako podklad může v praxi posloužit například odborně zpracovaný tržní odhad. Podstatné je, aby bylo možné obvyklou cenu nemovitosti věrohodně určit. Zákon totiž vyžaduje stanovení obvyklé ceny, nikoli znalecký posudek jako takový.

Kdy už může být znalec potřeba?

Jiná situace nastává, pokud je nemovitost atypická nebo je její hodnota obtížně zjistitelná. Může jít například o rozestavěnou stavbu, komerční objekt nebo nemovitost zatíženou právy, která její cenu významně ovlivňují.

Znalecký posudek může být namístě také tehdy, když se dědicové na hodnotě majetku neshodnou. V takové situaci už nejde jen o administrativní údaj. Hodnota majetku může přímo ovlivnit vypořádání mezi jednotlivými dědici, a proto je potřeba mít pro její určení dostatečně spolehlivý podklad.

A k jakému okamžiku se nemovitost posuzuje?

Také na to zákon pamatuje. Podle § 181 odst. 2 ZŘS je pro ocenění rozhodný stav v době smrti zůstavitele.

To může být důležité například tehdy, pokud se stav nemovitosti v průběhu pozůstalostního řízení změní. Dům mohl být později opraven, naopak poškozen nebo jinak stavebně změněn. Pro ocenění pozůstalosti je však rozhodující, v jakém stavu se nacházel v okamžiku smrti zůstavitele.

Nejdřív se zeptejte notáře

Pokud máte zato, že v pozůstalostním řízení budete muset doložit hodnotu nemovitosti, není nutné automaticky objednávat znalce. Nejdříve se poraďte s notářem, který pozůstalost jako soudní komisař projednává. Řekne vám, jaký podklad bude s ohledem na konkrétní nemovitost a okolnosti případu dostačující.

Zpět