Rychlejší zápis do katastru neznamená menší bezpečnost. Jak to funguje jinde v Evropě?

Rychlejší zápis do katastru neznamená menší bezpečnost. Jak to funguje jinde v Evropě?

Dvacet dní. Přesně tak dlouho dnes musí katastr po vyrozumění vlastníka čekat, než může povolit vklad nového práva k nemovitosti. Ochranná lhůta má svůj důvod – má vlastníka chránit například před převodem na základě padělané smlouvy nebo padělaného podpisu. Připravovaná novela katastrálního zákona počítá s tím, že by v některých případech mohla tato lhůta odpadnout. Konkrétně tehdy, kdy je podkladem pro zápis veřejná listina, například smlouva sepsaná ve formě notářského zápisu, a návrh je podán stanoveným zabezpečeným způsobem. Znamená rychlejší zápis menší právní jistotu? Zkušenosti z jiných evropských zemí jednoznačně dokládají, že nikoli.

Bezpečnost lze zajistit předem

Dobrým příkladem je Nizozemsko, kde je při převodu nemovitosti účast notáře povinná. Notář kontroluje právní stav nemovitosti před převodem, znovu jej prověřuje v den podpisu a listinu následně elektronicky odesílá do registru Kadaster. Kontrola tedy probíhá především před zápisem a v bezprostřední souvislosti s ním, nikoli prostřednictvím dlouhé následné čekací lhůty. Podobný princip stojí i za českým návrhem. U notářského zápisu se ochrana vlastníka přesouvá do okamžiku, kdy právní jednání vzniká. Notář ověřuje totožnost účastníků nejen podle předloženého průkazu, ale také prostřednictvím státních registrů, kontroluje platnost dokladu, zjišťuje skutečnou vůli účastníků a jejich způsobilost právně jednat. Při pochybnostech notářský zápis nesepíše. Jinými slovy: smyslem prevence je zabránit tomu, aby falešná či vadná listina vůbec vznikla.

Na Slovensku už rychlejší režim funguje

Zajímavé srovnání nabízí také Slovensko. Standardní lhůta pro rozhodnutí o vkladu je tam 30 dní. Pokud je ale smlouva sepsána ve formě notářského zápisu nebo autorizována advokátem a jsou splněny další zákonné podmínky, rozhoduje katastr do 20 dnů. Účastníci si navíc mohou požádat o urychlené rozhodnutí do 15 dnů, za které zaplatí vyšší správní poplatek. A nejde jen o okrajově využívanou možnost. Podle oficiálních statistik za rok 2025 spadalo 8 % návrhů do 20denní lhůty a dalších 9 % do 15denního režimu. Celkem tedy bylo 17 % návrhů vyřizováno v kratší než standardní třicetidenní lhůtě. Závěr: rychlost má zjevně pro nemalou část lidí skutečnou hodnotu

Kdy může dvacet dní hrát roli?

Například při koupi nové nemovitosti, kterou člověk financuje prodejem té stávající. Při vypořádání společného jmění po rozvodu. Při refinancování hypotéky nebo v situaci, kdy banka čeká s čerpáním úvěru na provedení zápisu.

Čekání navíc není obdobím bez právních rizik. Během převodu může být zahájena exekuce či insolvence, může zemřít některý z účastníků nebo nastat jiná skutečnost, která dokončení transakce zkomplikuje.

Rychlost v tomto kontextu rozhodně není protikladem bezpečnosti. Naopak: v řadě případů může být její součástí.

Je na místě zdůraznit, že navrhovaná změna nikomu rychlejší postup nevnucuje. Nabízí pouze alternativu tam, kde účastníci potřebují převod dokončit rychle a současně si zvolí formu veřejné listiny, u níž je zvýšená právní jistota zajištěna už při jejím vzniku. Nic více, nic méně. Ovšem: právě tím se český návrh přibližuje praxi, která úspěšně funguje v dalších evropských zemích.

Zpět