Do české legislativy se vrátilo předkupní právo. Ovlivní třeba prodej sdílených garáží v bytových domech

Do české legislativy se vrátilo předkupní právo. Ovlivní třeba prodej sdílených garáží v bytových domech

Předkupní právo, které před několika lety zmizelo z české legislativy, hlásí svůj návrat. V čem vlastně spočívá? Znamená povinnost prodávajícího oslovit všechny dotčené osoby, které mají v nemovitém majetku svůj podíl. Jinými slovy, do konce roku 2017 bylo možné prodat nemovitou věc, ačkoliv měla další spoluvlastníky. Od začátku roku 2018 to tak lehké není – prodávající má povinnost nabídnout svůj podíl k prodeji všem spoluvlastníkům. Tento krok může například prodej bytu zdržet i o několik měsíců. A vážné jsou i následky ignorování předkupního práva. Více nám prozradil Mgr. Radim Neubauer, prezident Notářské komory České republiky.

 

Z jakého důvodu se situace kolem předkupního práva změnila? Jaké argumenty vedly k jeho znovuzavedení?

Začnu trochou historie. Předkupní právo bylo ve starém občanském zákoníku, tedy do konce roku 2013. Podotýkám, že se bavíme o tzv. zákonném předkupním právu, nikoliv smluvním, které si můžete dobrovolně sjednat při podpisu smlouvy. Zákonné předkupní právo je nařízená povinnost. Ta sice byla platná i po roce 2013, ale jen v určitých případech, například když pět lidí zdědilo nějakou nemovitost. Hned po roce 2014 se začalo spekulovat o návratu této povinnosti, a to z důvodu, že si to údajně vyžádala praxe. Ta byla na můj vkus příliš krátká, aby ukázala reálné dopady absence předkupního práva. Spíše se tak jednalo o návrat k tomu, co bylo zažité.

 

Můžete popsat konkrétní dopady zákona?

Nový občanský zákoník paradoxně stojí na posílení vůle jedince – pokud vlastníte třeba třetinu domu, pak byste z logiky této věci měli mít možnost ji prodat komukoliv. Kvůli návratu předkupního práva se ale situace mění. Typickým příkladem je, že když jste takový majitel podílu na nemovitosti a nemáte příbuzné, ale zato dobrou kamarádku, která se o vás celý život zajímala a starala, tak jí ten svůj podíl chcete prodat, nebo dokonce dát. Jenže teď už to nemůžete udělat rovnou. Napřed musíte obejít všechny spoluvlastníky a zeptat se nejdříve jich, zda nemají zájem. Můžete být třeba naprosto rozhádaní, ale vaše povinnost je jim to nabídnout, a jakmile dorovnají poptávanou cenu, váš podíl získají oni. Týká se to dokonce i darování – pokud se rozhodnete, že svůj podíl oné kamarádce věnujete, spoluvlastníci mají právo požadovat, že si tento podíl odkoupí, a to za obvyklou tržní cenu.

 

Jak by takový případ fungoval v praxi?

Pokud se budu držet ukázky s kamarádkou, které chcete darovat nebo prodat svůj podíl na domě, pak byste spolu v prvním kroku museli vy dva podepsat smlouvu. Tu byste následně předložili spoluvlastníkům. Kdyby měli o váš podíl zájem oni, pak se už uzavřená smlouva ruší. Navíc jim musíte zaručit stejné prodejní podmínky.

 

Zdá se mi, že je to docela dobrý způsob, jak rozvracet lidské vztahy a znejistit třetí stranu, která má o koupi zájem.

To je do určité míry pravda, ale samozřejmě existují i argumenty, které podporují existenci předkupního práva. Třeba názor, že vlastnictví nemovitosti by se mělo scelovat, nemovitost by měla mít jednoho vlastníka, čemuž předkupní právo určitě napomáhá. Na druhou stranu se samozřejmě objevují velmi problematické případy a dá se tušit, že se v určitých situacích předkupní právo bude ignorovat.

 

Můžete rozvést tyto problematické příklady?

Vysvětlíme si to na příkladu garáží u bytových domů. Pokud vlastníte byt, velmi často k němu patří i garáž, která ovšem není plně ve vašem vlastnictví. To konkrétní stání je vyjádřeno podílem na jiném nebytovém prostotu. A tento nebytový prostor má 30 nebo taky 150 dalších spoluvlastníků, podle toho, kolik je v celém bytovém domě bytů či garážových stání. Pokud chcete spolu s bytem prodat i toto garážové stání, měli byste mít od všech spoluvlastníků potvrzeno, že nevyužívají své předkupní právo. Pokud je bytový dům malý, můžete je třeba obejít postupně a nechat si písemně potvrdit, že zájem o koupi nemají. Ale pokud se jedná o více jednotek, nastávají velké komplikace – část vlastníků bude například dlouhodobě nedostupná, jsou to cizinci, své byty třeba jen pronajímají. Vy od všech musíte získat písemné vyjádření, musíte je obeslat, čekat zákonem stanovenou lhůtu na odpověď. Je to tak složité, že se to pravděpodobně nebude dodržovat. Majitel tak byt i garáž prodá a nový vlastník bude vždycky čelit nejistotě, že se přihlásí nějaký opomenutý spoluvlastník, který zájem o stání měl. Ten pak může prodej zpochybnit. A v situaci, kdy dnes na rodinu připadá hned několik aut, to vůbec není nepravděpodobné.

 

Co by v takové chvíli nového majitele čekalo?

Opomenutý spoluvlastník garážového stání má podle zákona právo požadovat, aby mu nový vlastník podíl za odpovídající částku převedl. Tedy za to, za co ho nový majitel sám koupil. Taková situace samozřejmě zadělává na další spory.

 

Jakou roli mohou v tomto procesu sehrát notáři?

Notář primárně upozorní klienta na existenci předkupního práva – tím, že máme k dispozici výpisy z katastru nemovitostí, o něm víme. Můžeme mu připravit vlastní oslovení dalších spoluvlastníků a samozřejmě kromě kupní smlouvy můžeme zajistit úschovu kupní ceny. To znamená, že když kupujete byt či dům, notář s vámi pomůže projít veškeré nástrahy, jako je například právě spoluvlastnictví. Vy sepíšete smlouvu a nastává rizikové období, kdy už jste vlastníkem, ale ještě chvíli bude trvat, než budete jako majitel oficiálně zapsán do katastru. Nesolidní prodejce může v takovém okamžiku dělat velké problémy, stejně jako se může ukázat, že je majetek zatížený exekucí a podobně, takže ho katastr odmítne zapsat. A stejně tak je ohrožen i prodejce – tím, že mu nový majitel řádně nezaplatí. Jako prevence funguje notář. Ten uloží peníze za nemovitost do úschovy do doby, než je nový majitel oficiálně zapsán v katastru jako vlastník. Pak zaplacenou částku vydá prodejci. Obě strany tak získají jistotu, že byl majetek skutečně nabyt, ale i v pořádku zaplacen. A kdyby z koupě sešlo, peníze putují zpět kupujícímu a nikdo o nic nepřichází.

 

Dovedli by notáři pomoci i u zmíněného prodeje garáží?

Mnoho lidí samozřejmě o existenci předkupního práva neví. Je zákonnou povinností notáře informovat klienta o všech aspektech koupě a o důsledcích činěného právního jednání. To tedy zahrnuje i prodej a nákup garážového stání. Úkon je navíc už obsažen v samotném kroku vyřízení kupní smlouvy. Není prozíravé řešit podobné prodeje třeba vzorem smlouvy staženým z internetu. Pokud notář udělá chybu, finanční odpovědnost nese stát. Navíc notář musí být naprosto neutrální. U advokátů je to úplně obráceně, ti zastupují a hledí výhradně na zájmy svého klienta. Dochází pak k paradoxním situacím, kde jsou třeba tři strany – kupující, prodávající a realitka. Kupující si myslí, že advokát hájí jeho zájmy, protože přece do projektu dává peníze. Prodávající se také domnívá, že je advokát na jeho straně. A on přitom pracuje pro realitku, které jediné se snaží dojednat nejlepší podmínky. Zájmy prodávajícího i kupujícího s nimi mohou být v rozporu.

 

A pár slov k předkupnímu právu na závěr?

Předkupní právo bude vždy někomu vyhovovat a někomu vyhovovat nebude. A vždy bude snadné ho určitým způsobem zneužít. Vyhovovat bude spoluvlastníkům, především pokud jste s nimi ve špatném vztahu, protože s nimi za obvyklých podmínek vůbec nemusíte komunikovat, ale oni velmi dobře vědí, že jim musíte nabídnout podíl k prodeji jako prvním. Komu toto staronové pravidlo vyhovovat nebude, jsou samozřejmě prodávající, kteří musí absolvovat kolečko, kdy si musí nechat písemně potvrdit, že o jejich podíl nemají spoluvlastníci zájem. A to znamená ztrátu času i peněz.